TIPPS ZUR BAUPLANUNG – AUSGABE 9

Erstellt von Simone Wibbe / 20. November 2015 / Blog

Infos zum Thema Hauskauf bzw. Wohnungskauf inkl. dem Lexikon zum Hauskauf / Wohnungskauf

Hauskauf

Der Kauf eines Altbaus mit anschließender Modernisierung und Anpassung an die individuellen Wohnbedürfnisse ist eine durchaus lohnende Alternative zum Neubau. Evtl. bauliche Mängel und erforderliche Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen sind für einen Laien oft nicht zu erkennen. Ziehen Sie bereits vor der Kaufentscheidung einen Architekten zu Rate! Notwendige bzw. gewünschte Maßnahmen können sein: Dach- oder Kellerausbau, Anbau eines Wintergartens, Grundrissveränderungen, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Dacheindeckung, Außenwandbekleidung, Fenstern, Haustechnik etc. Achten Sie beim Erwerb u.a. auf:

  • Zustand der Bausubstanz ggf. bauliche Mängel
  • Höhe der sofort oder in absehbarer Zeit erforderlichen Renovierungs-, Instandsetzungs- und Umbaukosten
  • Lage der Räume und des Gartens in Bezug auf Himmelsrichtung
  • Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Entfernung zum Ortskern, zu Einkaufsmöglichkeiten, zur Schule / Kindergarten etc.
  • Nachbarschaft und Umwelteinflüsse, z.B. Lärmbelästigung durch Straßen, Sportstätten, Industrie etc.
  • evtl. Auflagen aus dem Bebauungsplan
  • bezahlte oder noch zu erwartende Anliegerkosten -> Erschließungskosten
  • Belastungen des Grundstücks durch Hypotheken, Nutzungsbeschränkungen durch Rechte Dritter

Wohnungskauf

Eigentumswohnungen sind zu einem vergleichsweise geringen Gesamtpreis zu erwerben, da sich die anfallende Grundbelastung auf mehrere Miteigentümer verteilt. Das Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung und ein Aufteilungsplan bestimmen: die Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum / die Höhe der Miteigentumsanteile / Gebrauch und Nutzung der Eigentumsanteile. Eine Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Verwaltung erfolgt durch einen von den Eigentümer bestellten Verwalter.

 

Eigentumswohnungen: Sind Wohnungen an denen Wohnungseigentum nach den Vorschriften des Ersten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes begründet ist. Eine Eigentumswohnung, die zum bewohnen durch den Wohnungseigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist, ist eine eigengenutzte Eigentumswohnung.

Erschließungskosten: Wenn ein Grundstück bebaut werden soll, muss seine Erschließung sichergestellt sein, d.h. es muss an das öffentliche Straßennetz und die Abwasserbeseitigung angeschlossen und mit Elektrizität, Wasser ggf. auch Gas versorgt werden. Für die Errichtung der dazu erforderlichen Anlagen stellt die Gemeinde dem Grundstückseigentümer Erschließungskosten oder Anliegergebühren in Rechnung. Üblich sind Abschlagszahlungen auf die Erschließungskosten vor Beginn der Arbeiten. Es können folgende Kosten anfallen:

  • Für die öffentliche Erschließung anteilige Kosten aufgrund gesetzlicher Vorschriften und Kosten aufgrund öffentlich-rechtlicher Verträge für die Beschaffung oder den Erwerb der Erschließungsflächen durch den Träger der öffentlichen Erschließung, die Herstellung, Änderung und den Anschluss an gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen, z.B. zur Ableitung von Abwasser oder zur Versorgung mit Wasser, Wärme, Strom und Telekommunikation sowie die erstmalige Herstellung oder den Ausbau öffentlicher Verkehrsflächen, Grünflächen uns sonstiger Freiflächen für öffentliche Nutzung
  • Für die nichtöffentliche Erschließung Kosten für Verkehrsflächen und technische Anlagen, die ohne öffentlich-rechtliche Verpflichtung oder Beauftragung hergestellt oder ergänzt werden mit dem Ziel, sie später der Allgemeinheit zum Gebrauch zu übertragen

Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftliches Eigentum an einer Wohnanlage aus Eigentumswohnungen. Dazu gehört das Grundstück, alle Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit notwendig sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist.

Gemeinschaftsordnung: Regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, insbesondere Nutzung und Gebrauch gemeinschaftlicher Einrichtungen, Kostenaufteilung, Bestellung und Abwahl eines Verwalters, Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen u.a.m. Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft ist vergleichbar mit der Satzung eines Vereins.

Hypothek: Eine Grundstücksbelastung, die im Grundbuch eingetragen wird. Mit einer Hypothek kann ein Gläubiger die Begleichung einer ihm zustehenden Forderung von dem Grundstückseigentümer absichern. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek vom Bestand einer Forderung abhängig. Wird die der Hypothek zugrunde liegende Forderung zurückbezahlt, kann der bisherige Schuldner eine Löschungsbewilligung des Gläubigers verlangen. Er braucht jedoch die Löschung der Hypothek im Grundbuch nicht zu beantragen, sondern kann bei erneutem Kreditbedarf schnell und kostengünstig auf diese Sicherheit zurückgreifen.

Modernisierung: Modernisierungen sind lt. Wohnraumförderungsgesetz bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraumes oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen, die allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Instandsetzungen, die durch die Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen unter die Modernisierung.

Sondereigentum: Bestandteil von Wohnungseigentum, speziell die Räume der Eigentumswohnung, einschl. der dazugehörigen Bauteile (z.B. Türen) die verändert, beseitigt und eingefügt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder Rechte anderer Miteigentümer beeinträchtigt oder das Äußere des Gebäudes verändert werden.

Teilungserklärung: Teilt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile auf. Zu jedem Miteigentumsanteil gehört das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten Gebäude. Auf Basis der Teilungserklärung wird im Grundbuchamt ein sog. Wohnungsgrundbuch geführt, in dem für jedes Wohnungseigentum ein eigenes Grundbuchblatt angelegt ist.

Verwalter: Arbeitet als Treuhändler und Geschäftsführer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wird entsprechend den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Er betreut das Rechnungswesen zieht das sog. Wohngeld ein und führt die gemeinschaftlichen Kosten ab. Er stellt einen Wirtschaftsplan auf. Über seine Tätigkeit hat er jährlich Rechenschaft abzulegen.