TIPPS ZUR BAUPLANUNG – AUSGABE 4

Erstellt von Simone Wibbe / 3. Oktober 2015 / Blog

Die 10 wichtigsten Regeln beim Kauf eines Grundstücks

  • Auflassung: Eine Auflassung ist die zur Übertragung von Eigentum an Grundstücken erforderliche Einigung des Veräußeres und des Erwerbers bei gleichzeitiger Anwesenheit beider vor dem Notar. Meist wird bei Abschluss des Kaufvertrages die Auflassung erklärt.
  • Auflassungsvormerkung: Sperrvermerk im Grundbuch, der den Eigentumserwerb des Käufers bereits sichert, wenn die Auflassung selbst noch nicht im Grundbuch eingetragen wird. Damit werden Verfügungen, die nach Eintragung der Auflassungsvormerkung über das Grundstück getroffen werden, für den Käufer unwirksam. Die Eintragung der Auflassungsvormerkerung ist sinnvoll, weil zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eintragung  im Grundbuch längere Zeit vergehen kann.
  • Baulastenverzeichnis: Im Baulastenverzeichnis können alle öffentlich-rechtlichen Verpflichtungserklärungen durch Eintragen einer Baulast rechtlich gesichert werden. Dazu gehören z.B. Verpflichtungen des Eigentümers auf seinem Grundstück zugunsten eines anderes Grundstücks Einstellplätze zu dulden oder besondere Grenzabstände einzuhalten. Das Baulastenverzeichnis legt alle Einschränkungen und Belastungen der Grundstücksnutzung offen.
  • Bebauungsplan: Der Bebauungsplan leg die Art und die Maß der baulichen Nutzung fest, bestimmt den Rahmen für die Baugenehmigung und die Genehmigungsfähigkeit späterer An- und Ausbaumaßnahmen, kann jedoch auch Befreiungsmöglichkeiten vorsehen. Der Bebauungsplan ist Ortgesetz und für jedermann rechtsverbindlich. Wichtige Angaben im Bebauungsplan
  • Art der baulichen Nutzung z.B. WA (Allgemeines Wohngebiet) oder MI (Mischgebiet)
  • Anzahl der Vollgeschosse in römischen Zahlen
  • GFZ (Geschossflächenanzahl) Sie gibt das max. Verhältnis  der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Beispiel: GFZ 0,4 besagt: auf einem 400 qm großen Grundstück dürfen max. 160 qm Geschossfläche entstehen (400 x 0,4 = 160)
  • GRZ (Grundflächenanzahl): Sie gibt den Anteil der bebaubaren Grundstücksfläche an. Beispiel GRZ 0,25 besagt: auf einem 400 qm großen Grundstück darf die Hausgrundfläche max. 100 qm betragen (400 x 0,25 = 100)
  • Bauweise z.B. o (offenen Bauweise), ED (nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig)
  • Baulinie: an die Baulinie muss das Gebäude herangerückt werden
  • Baugrenze: über die Baugrenze darf das Gebäude nicht hinausragen
  • Grundbuch: das amtliche Bestandsverzeichnis  aller Rechte an Grundstücken eines Amtsgerichtbezirks, mit folgenden Abteilungen
  • Abteilung I:       Angaben über den/die Eigentümer
  • Abteilung II:      Belastungen und Beschränkungen des Verfügungsrechts, z.B. Erbbaurechte, Nießbrauchrechte, Grunddienstbarkeiten (u.a. Wegerechte)
  • Abteilung III:     Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, Einsicht in das Grundbuch erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann
  • Grundstückskauf: Der Grundstückskauf ergibt sich aus
  • notarielle Beurkundung des  Kaufvertrages
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung (notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang) im Grundbuch
  • Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch
  • Grundstückswert: Der Grundstückswert ergibt sich aus
  • Größe: Zuschnitt und Lage (Himmelsrichtung) des Grundstücks
  • Bebauungsfähigkeit: z.B. Auflagen aus dem Bebauungsplan , Bodenbeschaffenheit, Grundwasserspiegel
  • Verkehrslage: z.B. Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Entfernung zum Ortskern, zu Einkaufsmöglichkeiten, zur Schule / Kindergarten usw.
  • Nachbarschaft und Umwelteinflüsse: z.B. Lärmbelästigung durch Straßen, Sportstätten, Industrie, Flughafen, Bahnstrecken
  • Erschließung: z.B. Lage und Anschlussmöglichkeiten an öffentliche Versorgungsleitungen ggf. zu erwartende Erschließungskosten
  • Belastungen durch Hypotheken, Nutzungsbeschränkungen durch Rechte Dritter (z.B. durch Baulasten gemäß Baulastenverzeichnis), Ansprüche der Gemeinde      wegen Straßenführung oder -verbreiterung
  • Katasterunterlagen: Die Katasterunterlagen sind beim Kataster- oder Vermessungsamt erhältlich. Sie bestehen aus dem Auszug aus dem Gebäudebuch, dem Auszug aus dem Liegenschaftsbuch und der Abzeichnung der Flurkarte. Sie enthalten eine genau Beschreibung der Lage, Größe und Nutzungsart des Grundstück, jedoch keine Eintragungen über Belastungen.
  • Kaufvertrag: Der Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder Eigentumswohnung erfordert stets eine notarielle Beurkundung des Vertrags. Das gilt auch für Vorverträge. Der Kaufvertrag enthält alle Bedingungen für die vorgesehene Eigentumsübertragung und für die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Das Eigentum geht erst durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch über.
  • Nachbarrecht: öffentlich-rechtliches und privatrechtliches Recht, niedergelegt im Nachbarrechtsgesetz und in der Bauordnung, regelt die Beziehungen der Grundstückseigentümer untereinander, z.B. Grenzabstände von Baulichkeiten, Bäumen und Sträuchern, die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten vom Nachbargrundstück u.a.m. Gegen eine dem Bauherrn erteilte Baugenehmigung kann der Nachbar Widerspruch einlegen. Die dadurch erforderliche Anhörung des Nachbarn im Genehmigungsverfahren kann zu Verzögerungen führen.